TÒA NHÀ VĂN PHÒNG
Thứ Sáu, tháng 2 09, 2018
Thị trường văn phòng cho thuê tụt dốc. Hầu hết các tòa nhà văn phòng đều để bảng cho thuê.
Thị trường văn phòng cho thuê “tụt dốc thảm hại”. Hầu hết các tòa nhà văn phòng đều để bảng cho thuê, xoay đủ cách để tìm kiếm khách thuê mới và điều chỉnh giám giá liên tục cho các khách thuê cũ.
Theo thống kê mới đây, nhiều tòa nhà văn phòng tại TP HCM chưa hoàn thiện đối mặt với “cái chết lâm sàng”. Cụ thể các tòa nhà trên đường Hồ Văn Huê phường 9, quận Phú Nhuận; một số tòa nhà trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa; tòa nhà trên đường Thạch Thị Thanh, phường Tân Định, quận 1; tòa nhà trên đường Nguyễn Hữu Cầu, phường Tân Định, quận 1, TP HCM.
Thực tế các tòa nhà gặp khó khăn trong việc hoàn thiện chủ yếu thiếu nguồn vốn hay bất lực trong việc thu xếp các nguồn tài chính mới, sẽ tiếp tục gây khó khăn không nhỏ cho các chủ đầu tư bất động sản văn phòng.
Các chủ đầu tư đã hoàn thiện các tòa nhà có nhu cầu cho thuê nguyên căn gần như đứng im tại chỗ 2 - 3 năm nay. Triển vọng cho thuê nguyên căn khó khả thi vào giai đoạn này, chẳng hạn như các tòa nhà trên đường Lê Trung Nghĩa, phường 13, quận Tân Bình; tòa nhà trên đường Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh; tòa nhà trên đường D5, phường 26, quận Bình Thạnh.
Thống kê cho thấy, nguồn cung văn phòng mới và nguồn cung từ diện tích trống của các tòa nhà văn phòng cũ tương đối dồi dào, với tỷ lệ trống trung bình mặt bằng chung của thị trường hạng A khoảng 50-60%; hạng B khoảng 50-70%; hạng C khoảng 50-60%...
Thị trường văn phòng Hà Nội cũng đối mặt với nguồn cung lớn từ các tòa nhà đang và sắp đi vào hoạt động.
Theo thống kê của CBRE Việt Nam, khu vực trung tâm chứng kiến sự thay đổi lớn về diện tích trống. Tỷ lệ trống của phân khúc hạng A tăng mạnh từ 5% lên đến 24%, chủ yếu do một văn phòng mới hoàn thành. So với toàn bộ thị trường văn phòng hạng A, diện tích trống lên tới 30%, còn hạng B tỷ lệ trống giảm xuống còn 19% trong quý một năm nay.
Một số tòa nhà có tỷ lệ trống lớn như Keangnam tới gần 50%, Hòa Bình Tower 25%, khu vực phía Tây, diện tích cho thuê thấp hơn, đạt 14%.
Diện tích trống của thị trường văn phòng hạng B giảm từ 22% tại quý 4 năm trước xuống 19% tại quý 1 năm nay. Dự báo trong trong thời gian tới, thị trường sẽ xuất hiện nguồn cung mới đạt 490.000 m2.
Môi giới bỏ cuộc
Mảng cho thuê văn phòng “đóng băng” nên hầu hết các nhà môi giới văn phòng cá nhân và công ty môi giới đã rời bỏ khỏi thị trường do không có giao dịch và nguồn thu. Đối một số môi giới lớn, dù vẫn có khách nhưng tỷ lệ chốt giao dịch thành công quá thấp nên nhà môi giới không thu được phí. Trong khi đó, chi phí hoạt động, ngoại giao của công ty môi giới và nhà môi giới cá nhân khá cao và áp lực tài chính.
Theo đại diện của một công ty bất động sản, trong tổng số hơn 80 đại lý phân phối văn phòng của công ty này trong giai đoạn cao điểm 2008-2009 thì hiện nay con số này chỉ còn 3-5 đại lý. Từ đầu năm 2013 đến nay, gần như không ghi nhận giao dịch thành công nào cho đại lý trong khi lượng khách giới thiệu cũng rất thấp, trung bình khoảng 3-5 khách/tháng.
Giá thuê văn phòng cũng lao dốc thảm hại, khách thuê trong nội bộ phân khúc tòa nhà, cao ốc văn phòng tiếp tục dịch chuyển mạnh theo hướng siết chặt chi tiêu, dịch chuyển từ tòa nhà cũ giá cao qua tòa nhà mới giá thấp; từ văn phòng lớn kêu gọi bạn bè, đối tác vào thuê chung, chia sẻ giá thuê, và các loại phí liên quan.
Đánh giá của CBRE Việt Nam, tại Hà Nội xu hướng giảm giá bắt đầu từ năm 2010 và không có dấu hiện nào của thị trường cho thấy giá chạm đáy, điều mà đang xảy ra tại thị trường TP HCM. Đối với những khách thuê có thời hạn hợp đồng chấm dứt vào năm 2013, yếu tố quyết định là thời gian.
Ông Phạm Hoàng Hữu Bắc, một nhà kinh doanh bất động sản trong lĩnh vực cho thuê văn phòng, cho rằng thị trường văn phòng thừa cung, thiếu cầu trong ngắn hạn cũng như trung hạn, dẫn đến việc thị trường văn phòng tiếp tục điều chỉnh giá theo hướng giảm để cung và cầu gặp nhau. Việc đánh giá thị trường văn phòng đã chạm đáy vào thời điểm này là không có cơ sở.
“Chúng ta phải thực tế thừa nhận thị trường bất động sản văn phòng nằm trong tổng thể thị trường này đang vô cùng khó khăn, hàng tồn khó quá lớn, nợ xấu quá nhiều, và người tiêu dùng thực sự chưa tiếp cận được sản phẩm bất động sản phù hợp với năng lực và nhu cầu của họ” - ông Bắc nhận định.
Đại diện của bộ phận văn phòng của CBRE Việt Nam ông Greg Ohan đưa ra lời khuyên, các chủ đầu tư có thể chia nhỏ văn phòng để nâng cấp lại và giảm giá thuê. Những tòa nhà hạng A mới vào thị trường thường có giá chào thuê cao để xứng với chất lượng công trình. Tuy nhiên đây chỉ là giá chào thuê, mức thuê thực hoàn toàn khác. Chủ đầu tư sẽ ưu đãi về giá để lấp đầy văn phòng trước. Sau khoảng 2-3 năm, khi hoạt động kinh doanh ổn định, doanh nghiệp cũng đã quen vị trí thì các chủ đầu tư sẽ xem xét lại mức thuê.
Thị trường văn phòng cho thuê “tụt dốc thảm hại”. Hầu hết các tòa nhà văn phòng đều để bảng cho thuê, xoay đủ cách để tìm kiếm khách thuê mới và điều chỉnh giám giá liên tục cho các khách thuê cũ.
Theo thống kê mới đây, nhiều tòa nhà văn phòng tại TP HCM chưa hoàn thiện đối mặt với “cái chết lâm sàng”. Cụ thể các tòa nhà trên đường Hồ Văn Huê phường 9, quận Phú Nhuận; một số tòa nhà trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa; tòa nhà trên đường Thạch Thị Thanh, phường Tân Định, quận 1; tòa nhà trên đường Nguyễn Hữu Cầu, phường Tân Định, quận 1, TP HCM.
Thực tế các tòa nhà gặp khó khăn trong việc hoàn thiện chủ yếu thiếu nguồn vốn hay bất lực trong việc thu xếp các nguồn tài chính mới, sẽ tiếp tục gây khó khăn không nhỏ cho các chủ đầu tư bất động sản văn phòng.
Các chủ đầu tư đã hoàn thiện các tòa nhà có nhu cầu cho thuê nguyên căn gần như đứng im tại chỗ 2 - 3 năm nay. Triển vọng cho thuê nguyên căn khó khả thi vào giai đoạn này, chẳng hạn như các tòa nhà trên đường Lê Trung Nghĩa, phường 13, quận Tân Bình; tòa nhà trên đường Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh; tòa nhà trên đường D5, phường 26, quận Bình Thạnh.
Thống kê cho thấy, nguồn cung văn phòng mới và nguồn cung từ diện tích trống của các tòa nhà văn phòng cũ tương đối dồi dào, với tỷ lệ trống trung bình mặt bằng chung của thị trường hạng A khoảng 50-60%; hạng B khoảng 50-70%; hạng C khoảng 50-60%...
Thị trường văn phòng Hà Nội cũng đối mặt với nguồn cung lớn từ các tòa nhà đang và sắp đi vào hoạt động.
Theo thống kê của CBRE Việt Nam, khu vực trung tâm chứng kiến sự thay đổi lớn về diện tích trống. Tỷ lệ trống của phân khúc hạng A tăng mạnh từ 5% lên đến 24%, chủ yếu do một văn phòng mới hoàn thành. So với toàn bộ thị trường văn phòng hạng A, diện tích trống lên tới 30%, còn hạng B tỷ lệ trống giảm xuống còn 19% trong quý một năm nay.
Một số tòa nhà có tỷ lệ trống lớn như Keangnam tới gần 50%, Hòa Bình Tower 25%, khu vực phía Tây, diện tích cho thuê thấp hơn, đạt 14%.
Diện tích trống của thị trường văn phòng hạng B giảm từ 22% tại quý 4 năm trước xuống 19% tại quý 1 năm nay. Dự báo trong trong thời gian tới, thị trường sẽ xuất hiện nguồn cung mới đạt 490.000 m2.
Môi giới bỏ cuộc
Mảng cho thuê văn phòng “đóng băng” nên hầu hết các nhà môi giới văn phòng cá nhân và công ty môi giới đã rời bỏ khỏi thị trường do không có giao dịch và nguồn thu. Đối một số môi giới lớn, dù vẫn có khách nhưng tỷ lệ chốt giao dịch thành công quá thấp nên nhà môi giới không thu được phí. Trong khi đó, chi phí hoạt động, ngoại giao của công ty môi giới và nhà môi giới cá nhân khá cao và áp lực tài chính.
Theo đại diện của một công ty bất động sản, trong tổng số hơn 80 đại lý phân phối văn phòng của công ty này trong giai đoạn cao điểm 2008-2009 thì hiện nay con số này chỉ còn 3-5 đại lý. Từ đầu năm 2013 đến nay, gần như không ghi nhận giao dịch thành công nào cho đại lý trong khi lượng khách giới thiệu cũng rất thấp, trung bình khoảng 3-5 khách/tháng.
Giá thuê văn phòng cũng lao dốc thảm hại, khách thuê trong nội bộ phân khúc tòa nhà, cao ốc văn phòng tiếp tục dịch chuyển mạnh theo hướng siết chặt chi tiêu, dịch chuyển từ tòa nhà cũ giá cao qua tòa nhà mới giá thấp; từ văn phòng lớn kêu gọi bạn bè, đối tác vào thuê chung, chia sẻ giá thuê, và các loại phí liên quan.
Đánh giá của CBRE Việt Nam, tại Hà Nội xu hướng giảm giá bắt đầu từ năm 2010 và không có dấu hiện nào của thị trường cho thấy giá chạm đáy, điều mà đang xảy ra tại thị trường TP HCM. Đối với những khách thuê có thời hạn hợp đồng chấm dứt vào năm 2013, yếu tố quyết định là thời gian.
Ông Phạm Hoàng Hữu Bắc, một nhà kinh doanh bất động sản trong lĩnh vực cho thuê văn phòng, cho rằng thị trường văn phòng thừa cung, thiếu cầu trong ngắn hạn cũng như trung hạn, dẫn đến việc thị trường văn phòng tiếp tục điều chỉnh giá theo hướng giảm để cung và cầu gặp nhau. Việc đánh giá thị trường văn phòng đã chạm đáy vào thời điểm này là không có cơ sở.
“Chúng ta phải thực tế thừa nhận thị trường bất động sản văn phòng nằm trong tổng thể thị trường này đang vô cùng khó khăn, hàng tồn khó quá lớn, nợ xấu quá nhiều, và người tiêu dùng thực sự chưa tiếp cận được sản phẩm bất động sản phù hợp với năng lực và nhu cầu của họ” - ông Bắc nhận định.
Đại diện của bộ phận văn phòng của CBRE Việt Nam ông Greg Ohan đưa ra lời khuyên, các chủ đầu tư có thể chia nhỏ văn phòng để nâng cấp lại và giảm giá thuê. Những tòa nhà hạng A mới vào thị trường thường có giá chào thuê cao để xứng với chất lượng công trình. Tuy nhiên đây chỉ là giá chào thuê, mức thuê thực hoàn toàn khác. Chủ đầu tư sẽ ưu đãi về giá để lấp đầy văn phòng trước. Sau khoảng 2-3 năm, khi hoạt động kinh doanh ổn định, doanh nghiệp cũng đã quen vị trí thì các chủ đầu tư sẽ xem xét lại mức thuê.
GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG
Thứ Sáu, tháng 2 09, 2018
Khảo sát mới đây của một số công ty nghiên cứu cho thấy giá thuê văn phòng hạng cao cấp và trung cấp giảm lần lượt là 3,93% và 5,18% so với quý trước.
Giá thuê văn phòng được dự báo tiếp tục giảm trong năm 2013. Giá thuê bình quân của phân khúc văn phòng cho thuê sẽ phục hồi nhẹ trong năm 2014 với tỷ lệ tăng 1% sau khi giảm 3% trong năm 2013.
Giá chào thuê của phân khúc văn phòng hạng A, B hiện vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy.
Đây là dự báo mới nhất của Savills Việt Nam sau khi áp dụng mô hình dự báo hai bước cho thị trường văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm Hà Nội, nhằm đưa ra những dự báo về thị trường trong 2 năm tới (2013 - 2014).
Tuy nhiên, dự báo trên có thể đạt kết quả cao nhất cần phải giả định rằng, tốc độ tăng trưởng GDP của Hà Nội đạt 9% - 10%/năm trong giai đoạn 2012-2014 và không có biến động rõ rệt trong cơ cấu GDP. Cùng với đó, lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được giải ngân năm 2012 vẫn duy trì như trong giai đoạn 2007 - 2011 và cao hơn trong năm 2013 - 2014 khi nền kinh tế thế giới cũng như kinh tế trong nước đi vào ổn định.
Với diễn biến của nền kinh tế nói trên, nguồn cầu văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm được dự báo sẽ tiếp tục tăng 14%/năm trong hai năm sắp tới (2013 - 2014).
Tại khu vực trung tâm, kết quả của mô hình hồi quy chỉ ra rằng mức giá thuê bình quân sẽ phục hồi nhẹ trong năm 2014 với tỷ lệ tăng 1% sau khi giảm 3% trong năm 2013 do nguồn cung văn phòng tương lai hạn chế tại khu vực trung tâm.
Khảo sát mới đây của một số công ty nghiên cứu cho thấy, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội trung bình đạt 32,3 USD/m2/tháng, mức này so với quý trước giảm gần 4%, so với năm ngoái giảm 18,7%. Trong khi đó, giá thuê hạng B đạt 21,16 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng cao cấp và trung cấp giảm lần lượt là 3,93% và 5,18% so với quý trước.
Đặc biệt, nguồn cung mới dự báo sẽ còn tăng mạnh trong vài năm tới bởi hầu hết các tòa nhà đang triển khai sẽ phải tiếp tục hoàn thành để đưa vào sử dụng. Trong khi, nguồn cung lại đang có chiều hướng dư thừa sẽ là một áp lực lớn lên giá thuê trong thời gian tới. Điều đó lý giải tại sao dù Giá thuê văn phòng đã giảm khá sâu nhưng vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy.
Còn theo Savills, trong 9 tháng đầu năm 2012, giá thuê trung bình đã giảm 10% so với năm 2011 do nguồn cung mới dồi dào và nguy cơ dư cung. Hiện nay xu hướng chuyển văn phòng về phía Tây, nơi khách thuê có thể tìm được lựa chọn tốt hơn và có giá trị kinh tế hơn, đang gia tăng.
Tại khu vực trung tâm thành phố, giá thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A và B cao hơn 13% - 38% so với mặt bằng chung của thị trường trong vòng 6 năm trở lại đây. Công suất thuê trung bình tại khu vực này cao hơn mức trung bình của thị trường 12%, đạt 90% trong quý 3/2012.
Giá thuê văn phòng được dự báo tiếp tục giảm trong năm 2013. Giá thuê bình quân của phân khúc văn phòng cho thuê sẽ phục hồi nhẹ trong năm 2014 với tỷ lệ tăng 1% sau khi giảm 3% trong năm 2013.
Giá chào thuê của phân khúc văn phòng hạng A, B hiện vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy.
Đây là dự báo mới nhất của Savills Việt Nam sau khi áp dụng mô hình dự báo hai bước cho thị trường văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm Hà Nội, nhằm đưa ra những dự báo về thị trường trong 2 năm tới (2013 - 2014).
Tuy nhiên, dự báo trên có thể đạt kết quả cao nhất cần phải giả định rằng, tốc độ tăng trưởng GDP của Hà Nội đạt 9% - 10%/năm trong giai đoạn 2012-2014 và không có biến động rõ rệt trong cơ cấu GDP. Cùng với đó, lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được giải ngân năm 2012 vẫn duy trì như trong giai đoạn 2007 - 2011 và cao hơn trong năm 2013 - 2014 khi nền kinh tế thế giới cũng như kinh tế trong nước đi vào ổn định.
Với diễn biến của nền kinh tế nói trên, nguồn cầu văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm được dự báo sẽ tiếp tục tăng 14%/năm trong hai năm sắp tới (2013 - 2014).
Tại khu vực trung tâm, kết quả của mô hình hồi quy chỉ ra rằng mức giá thuê bình quân sẽ phục hồi nhẹ trong năm 2014 với tỷ lệ tăng 1% sau khi giảm 3% trong năm 2013 do nguồn cung văn phòng tương lai hạn chế tại khu vực trung tâm.
Khảo sát mới đây của một số công ty nghiên cứu cho thấy, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội trung bình đạt 32,3 USD/m2/tháng, mức này so với quý trước giảm gần 4%, so với năm ngoái giảm 18,7%. Trong khi đó, giá thuê hạng B đạt 21,16 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng cao cấp và trung cấp giảm lần lượt là 3,93% và 5,18% so với quý trước.
Đặc biệt, nguồn cung mới dự báo sẽ còn tăng mạnh trong vài năm tới bởi hầu hết các tòa nhà đang triển khai sẽ phải tiếp tục hoàn thành để đưa vào sử dụng. Trong khi, nguồn cung lại đang có chiều hướng dư thừa sẽ là một áp lực lớn lên giá thuê trong thời gian tới. Điều đó lý giải tại sao dù Giá thuê văn phòng đã giảm khá sâu nhưng vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy.
Còn theo Savills, trong 9 tháng đầu năm 2012, giá thuê trung bình đã giảm 10% so với năm 2011 do nguồn cung mới dồi dào và nguy cơ dư cung. Hiện nay xu hướng chuyển văn phòng về phía Tây, nơi khách thuê có thể tìm được lựa chọn tốt hơn và có giá trị kinh tế hơn, đang gia tăng.
Tại khu vực trung tâm thành phố, giá thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A và B cao hơn 13% - 38% so với mặt bằng chung của thị trường trong vòng 6 năm trở lại đây. Công suất thuê trung bình tại khu vực này cao hơn mức trung bình của thị trường 12%, đạt 90% trong quý 3/2012.
VÌ SAO GIÁ THUÊ CÁC CAO ỐC VĂN PHÒNG QUẬN 1 LẠI CAO HƠN CÁC QUẬN KHÁC
Thứ Năm, tháng 2 08, 2018
Quận 1 hiện đang là quận có văn phòng cho thuê phát triển nhất tại thành phố Hồ Chí Minh. Nơi đây tập trung nhiều tòa nhà văn phòng hạng A vì vậy mà giá thuê văn phòng cũng cao hơn các khu vực khác, giá thuê văn phòng nơi đây phụ thuộc vào vị trí và phân hạng cao ốc từ 17$ đến 30$, có văn phòng giá thuê lên đến 41$. So với các quận khác thì văn phòng cho thuê quận 1 có giá thuê cao hơn rất nhiều. Vì sao văn phòng cho thuê quận 1 lại có giá cao hơn các quận khác, nguyên nhân là do:
1. Quận 1 nằm trong “khu đất vàng” của thành phố Hồ Chí Minh:
Các cao ốc văn phòng cho thuê quận 1 có giá cao nhưng luôn được các doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn do quận 1 nằm ngay vị trí đắc địa, nơi đây được xem là “điểm đỏ” và là đích ngắm của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài, cùng với vị trí thuận lợi nằm ngay khu trung tâm tài chính, hành chính, khu trung tâm thương mại, văn hóa, giải trí, nơi có nhiều các khách sạn lớn, các khu vui chơi giải trí, cũng là nơi đặt các biểu tượng của thành phố như: nhà thờ Đức bà, nhà hát lớn, chợ Bến Thành, phố đi bộ Nguyễn Huệ… Cùng với vị trí giao thông thuận tiện, được tập trung sự đầu tư phát triển tối ưu. Đặc biệt, nơi đây còn rất gần sân bay Tân Sơn Nhất, trạm trung chuyển giao thông đường hàng không lớn nhất thành phố Hồ Chí Minh. Việc đặt văn phòng tại đây sẽ góp phần đánh bóng tên tuổi và tăng thêm uy tín cho các doanh nghiệp.
2. Quận 1 là khu vực có kinh tế phát triển nhất thành phố:
Quận 1 được xem là đặc khu kinh tế phát triển nhất thành phố Hồ Chí Minh. Nơi đây tập trung nhiều trung tâm thương mại sầm uất, siêu thị lớn, các nhà hàng, quán cafe từ các thương hiệu lớn, spa, khách sạn lớn… Sự phát triển về kinh tế đã góp phần biến Quận 1 thành khu vực thu hút hầu hết các đối tượng khách hàng đến đây giao dịch. Mặc khác, trong quan hệ kinh tế thị trường hiện nay khi doanh nghiệp làm ăn với đối tác, thì với 1 địa chỉ công ty được đặt tại quận 1 thì dù sao cũng hãnh diện hơn là đặt văn phòng ở tại một địa điểm nào đó. Khi giao tiếp, nếu nói đến quận 1 thì hẳn ai cũng sẽ nghĩ rằng công ty đó làm ăn rất phát triển. Cho nên việc đặt văn phòng công ty tại đây sẽ mở ra nhiều cơ hội mới cho doanh nghiệp của bạn, nhất là các doanh nghiệp mới đang trong quá trình tìm kiếm nguồn khách hàng.
3. Các văn phòng cho thuê quận 1 luôn có chất lượng dịch vụ tốt nhất:
Quận 1 là khu vực có nhu cầu tìm kiếm văn phòng cho thuê nhiều nhất của các doanh nghiệp, để đáp ứng nhu cầu đó, mỗi năm khu vực này lại có thêm vài tòa cao ốc mới được đưa vào khai thác sử dụng trong khi đó những văn phòng cũ kỹ được trùng tu hoặc xây mới, qua đó đảm bảo được nguồn cung ổn định cho khu vực này. Ngoài ra, do mật độ dày đặt của các tòa cao ốc cũng như tỉ lệ cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng là khá cao, nên các chủ đầu tư rất quan tâm đến chất lượng cũng như dịch vụ văn phòng mình. Họ thường quan tâm đến việc sửa chữa, làm mới văn phòng, cũng như đưa ra các dịch vụ ưu đãi cho các doanh nghiệp. Vì vậy việc thuê văn phòng tại quận 1 không những mang lại vị thế chuyên nghiệp cho doanh nghiệp mà còn tạo sự uy tín đối với khách hàng khi thực hiện giao dịch thương mại tại địa điểm thuê.
